2003-10-24

알라딘 : 2003년 10월에 내신 <부자들의 돈 버는 습관>은 이전의 <최적의 타이밍에 부동산을 사고파는 100가지 방법>, <큰돈 없이 부동산을 사들이는 100가지 방법> , <오르는 부동산을 사들이는 100가지 방법> 등과는 방향이 다른 책인 것 같습니다. 좀 더 설명을 해주신다면?

김명규 : 컨셉이 전혀 다른 책입니다. <부자들의 돈 버는 습관>은 자수성가해서 부자가 된 33인의 이야기를 담은 책입니다. 부동산뿐만이 아니라 재테크 전반에 대한 책을 내고 싶었습니다. 부동산 시장이 지고 있다는 판단도 있었구요. 나중에 나이가 들어 일선에서 물러나게 된다면, 재테크서가 아니라 인생철학에 대한 것과 사회 문제에 대한 나의 생각을 표명하는 책을 내고 싶습니다.

알라딘 : 오늘 인터뷰가 끝나고 나면 바로 경기대학교 최고경영자 과정에서 특강이 있다고 하셨는데, 어떤 내용으로 강의를 하시는지? 경영자들에게도 부동산에 대한 내용으로 강의를 하나요?

김명규 : 물론입니다. 업종이라는 것은 시대적 흐름에 따라 유망 업종이 될 수도, 사양 업종이 될 수도 있습니다. 업종이 빠르게 변하는 것과는 달리, 사람은 한 업종에서 다른 업종으로의 빠른 변신이 힘듭니다. 요구되는 것들을 빨리 다 익히고 갖추기가 힘들기 때문이죠. 업종은 변했는데, 사람이 따라가지 못하면 망하는 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 사업도 재테크와의 연계가 필요합니다. 재테크가 안전장치의 역할을 해주는 거죠. 그래서 일반인들보다 경영자들이 재테크에 더 큰 관심을 보입니다.

"자수성가해서 부자가 된 이들 대부분은 처음부터 유망업종을 선택해서 승부수를 던졌다. 돈으로 투자하든 머리로 투자하든 혹은 몸으로 투자하든, 그것은 두 번째 문제다.

우리들 대부분은 죽는 날까지 일하며 살아간다. 그러나 부자로 사느냐 못 사느냐, 이분법적으로 나뉘어 살아가야 한다. 두말할 필요 없이 결과는 어떤 업종을 택했느냐에 달려 있다. 이제 '나는 왜 못살까?'는 한탄은 멈추시길! 여러분이 택한 업종이 빈부를 갈라놓는 결정적인 요인임을 기억하자. 이제 부자가 되는 비밀의 하나인 '뜨는 업종'이 무엇인지를 깨닫고 지금부터 혹은 앞으로 뜨는 업종을 찾아내려는 노력을 해야 한다."
--<부자들의 돈 버는 습관> 259p 중에서

이 책에서 말하는 내용에 비추어 보자면, 그도 '부동산'이라는 뜨는 업종을 잡아, 그곳에 인생의 승부수를 던진 셈이다. 김명규씨는 당시로는 국내에 처음 생긴 생소한 학과였던 부동산학과를 졸업했다. 학교를 다닐 적부터 통장과 도장을 들고 매일 현장을 기웃거렸다고 한다. 졸업 후에 잠시 일반회사에 다녔지만, 제1회 공인중개사 시험에 응시하여 통과한 이후부터 30년 가까이 그는 '부동산'이라는 외길 인생을 걸어왔다. 그런 점에서 이번 책은 그에게 더욱 의미가 있다고

재테크 1순위, 아파트에 대해서

알라딘 : 책 속 33인의 인물은 물론 자신의 직업에 충실했지만, 밑바탕은 결국 부동산을 통한 재테크가 뒷받침되었기 때문이라고 봅니다. 책 속에 나오는 인물들은 50 ~ 70대, 즉 이미 부를 이룬 사람들인데, 지금의 2, 30대들에게도 똑같은 형태의 부동산 투자법이 통할까요?

김명규 : 현재 통계상으로는 무주택자는 없다고 봅니다. 하지만 그건 통계일 뿐, 여전히 공급은 적고 수요는 많습니다. 우리나라 GNP가 2만불에 도달할 즈음이면(현재 GNP 1만불 시대), 단순한 주택의 문제는 해결될 것입니다. 그 전까지는 부동산 투자로 돈을 버는 게 통하리라 예상합니다. 그렇지만 그 때가 되어도 다른 부분들, 즉 교육이나 교통 문제 등은 그렇게 쉽게 해결이 되지 않는다는 것이 제 생각입니다.

알라딘 : 백이면 백, 부동산 책들은 재테크 1순위로 아파트를 추천합니다. 언제까지 이렇게 아파트가 최고의 재테크 수단일까요?

김명규 : 글쎄요. 재테크의 입장에서만 말씀드린다면, 돈을 벌려면 대세를 따라가야 합니다. 주거문화에 약간씩 변동은 가해지고 있지만, 즉 상가나 펜션 등 조금씩 부동산 투자 영역도 확대되고 있긴 하지만, 아파트를 대체할 만한 것은 현재는 없다고 봅니다. 부를 창출할 수 있어야 하고, 편리해야 하며, 주변 시설도 중요합니다. 이런 장점들을 지니고 있는 것이 아파트입니다.

"아파트는 공급 면에서 단독 주택을 제치고 수위를 달리고 있다. 인구의 도시 집중화 현상에 따른 주택난 해결의 유일한 대안이자 공업화·현대화에 따른 편리성, 안정성 때문이다. 급속한 서구화로 인해 수요자의 선호도 면에서도 최고의 상품으로 꾸준히 각광을 받는 것은 말할 것도 없다. 뿐만 아니라 아파트는 부동산 중 투기 대상 제1호라고 할 만큼 수익성이 좋고 환금성이 좋기 때문에 투기 단속에도 불구하고 여전히 최고의 인기를 누리고 있다."
--<큰돈 없이 부동산을 사들이는 100가지 방법> 17p 중에서

알라딘 : <큰돈 없이 부동산을 사들이는 100가지 방법>에서 내집마련 지름길로 경매와 공매를 소개하셨습니다. 반값으로 아파트를 마련할 수 있는 좋은 방법이라고 말이죠. 아직도 그렇게 생각하시는지?

김명규 : 지금은 좋은 방법이 아니라고 봅니다. 경매와 공매에 나오는 물건은 안 팔리는 하자있는 물건인 경우가 많습니다. 즉 싸지만 나쁜 물건이라는 이야기죠. 부동산 경기가 나쁠 때는 좋은 물건이 나올 수도 있습니다. 그렇기 때문에 그 때에는 경매와 공매도 노려볼 만 합니다. 그렇지만 지금과 같은 부동산 호경기에는 말 그대로 싸지만 하자있는 물건이기가 쉽습니다.

알라딘 : 분양권 전매가 가능하다는 장점 때문에 유동자금이 주상복합으로 몰리고 있습니다. 주상복합에 대해서는 어떻게 생각하시나요?

김명규 : 유동자금 수백조가 부동산 시장에서 맴돌고 있습니다. 갈 곳이 없기 때문이죠. 유동자금이 시설, 설비, 기술투자 쪽으로 움직이면, 증권 시장이 살아나고 산업이 활발하게 움직이겠지만... 조만간 이렇게 되기는 힘들 것으로 봅니다. 주상복합이라는 것이 토지이용의 효율성을 높인다고는 하지만, 아파트에 비해 전용면적도 적고, 교통도 혼잡합니다. 또 쾌적성도 떨어지고, 관리비도 비쌉니다. 그렇기 때문에 지금은 과열이라고 보는 것이 맞고, 적합한 투자 시기는 아닙니다. 과열 시장은 결국 돈 놓고 돈 먹기인데, 이는 일시적인 현상으로 봐야 합니다. 불황 시에는 치명타를 입을 수 있으니, 주의해야 합니다.

서울, 서울, 서울

"그럼 언제까지 서울이 투자처로 각광을 받을까요?"
"저는 재건축, 재개발 상황으로 보아 앞으로 10년 간은 주택 보급률에 관계 없이 서울이 집값을 주도할 것으로 봅니다. 시간, 돈, 지식, 정보, 문화, 기술의 총체적 집합체가 몰려 있는 곳이 부동산 값을 좌지우지하게 되는데 서울이 그런 곳이라는 것이지요. 그러므로 서울에 투자를 해야 합니다."
--<오르는 부동산을 사들이는 100가지 방법> 118p 중에서

알라딘 : 재테크도 지역적으로 서울, 그 중 강남에만 치우친 경향입니다. 책에도 그런 사례들이 많은데요, 사실 일반인이 강남에 투자하긴 쉽지 않습니다. 지방 거주자나 강남에 투자하기 힘든 규모의 투자자들에게는 어떤 다른 방법이 있을까요?

김명규 : 결국 최종 목적지는 강남이 될 수 밖에 없다고 봅니다. 꼭 투자의 문제만이 아니더라도, 거대도시 추세는 막을 수 없습니다. 처음부터 강남에 투자할 수 없을 때는 수도권 변두리부터 접근해오는 것이 맞습니다. 재테크 가능 지역을 공략하면서 서서히 강남권으로 접근하면 될 것입니다.

강남으로만 치우치는 것이 국토개발 차원에서 본다면 불균형적인 건 사실입니다. 그렇지만 자본주의 사회는 생존 법칙이 지배하게 마련입니다. 역사 이래 수도권 과열 억제 정책을 써왔어도 인구 유입이 감소된 적이 없습니다. 그런 정책으로 인구 유입을 막을 수는 없는 것입니다. 지방도시를 개발하여 균형을 이루는 것은 결국 정부에서 해야 할 일입니다. 그러나 거기에도 한계가 있습니다. 수도권 거대도시화는 우리나라에서만 문제가 되는 현상이 아닙니다. 어느 나라나 마찬가지입니다.

알라딘 : 그렇다면 행정수도 이전도 영향을 못 미칠 것이라고 보시나요?

김명규 : 행정수도 이전은 대사업입니다. 그렇지만 인구가 많이 빠져나가지는 않을 것입니다. 예전과는 교통 상황이 다릅니다. 곧 고속 전철이 개통되면 서울에서 출퇴근이 가능해집니다. 그렇기 때문에 실질적인 이전 인구는 적을 것입니다.

알라딘 : '강남 집값의 40% 정도는 거품이다'라는 발표가 있었고, 이에 '과장이냐 아니냐'는 논란이 일고 있는데요..

김명규 : 집값이라는 것은 종합적인 가치입니다. 단순한 자재값, 인건비 등의 합이 집값이 아닙니다. 거품이라는 표현 자체가 어불성설입니다. 물론 '거품'이 아니라 '가치'라고 표현한다면, 40% 이상도 될 수 있다고 봅니다. 수요가 많다는 것이 가치가 높다는 것과 일맥상통합니다. 강남의 30평이 7, 8억이라 하더라도 수요가 있다는 것은 그 곳은 그만한 가치가 있다는 것입니다. 가치는 결국 원하는 사람들이 결정하는 것입니다.

영동 개발을 통해 서초에서 잠실에 이르는 오늘날과 같은 강남권이 생기기까지 30년이 걸렸습니다. 이게 하루 아침에 대체될 수 있다고 봅니까? 10 ~ 20년 내에 강남권 대체도시가 나오기는 힘들다고 봅니다. 판교, 장지... 모두 공염불입니다. 분당도 한 때는 강남 대체도시라 불렸습니다. 그러나 강남권 사람들이 재테크 수단으로 활용할 뿐, 실질적으로 이동하지는 않았습니다. 어떠한 곳이라도 정보, 지식, 산업의 중심이 되지 않으면 강남을 대체할 수는 없을 것입니다.

시끌시끌한 부동산 시장에 대하여

알라딘: 이제 부동산 시장에 대해서 좀 이야기해봤으면 합니다. 내년 부동산 가격 하락을 예상하는 민간 연구소들도 많고, 일본과 같은 장기 불황을 전망하는 이들이 많습니다. 그에 따른 부동산 시장 붕괴 전망도 나오는데, 어떻게 보시나요?

김명규 : 일본의 경우에 많이 비교해보고 부동산 시장에 불안한 예측을 하는데, 과거 사례가 미래 예측과 같을 수는 없습니다. 우리와 일본은 정서가 많이 다릅니다. 우리의 경우는 변화 속도가 빠르고, 또한 일본의 불황 때와 현재 상황은 많이 다릅니다. 이런 부동산 시장 붕괴 전망 아래에는 현재 집값이 너무 치솟았다는 추측들이 뒷받침되는 겁니다. 그러나 IMF 때 집값이 30% 가까이 떨어졌습니다. 그 떨어진만큼 복귀하고 있는 것이라고 생각하는 게 맞다고 봅니다.

알라딘 : 그렇다면 더 오를까요?

김명규 : 부동산 시장의 움직임에도 사이클이 있습니다. 그 사이클에서 타이밍을 잡아야 합니다. 현재 부동산 시장이 이미 성숙기에 접어들었다고 봅니다. 즉 최고치에 이미 달했다고 볼 수 있습니다. 이런 때는 보수적인 투자가 필요합니다.

"부동산 동향을 살펴보면 어김없이 사계절의 사이클이 존재하게 마련이다. 사계절처럼 일정한 순서에 따라 부동산 또한 일정한 순서가 존재한다. (중략) 부동산 사이클은 봄에 해당하는 회복기, 여름에 해당되는 성장기, 가을에 해당되는 성숙기, 겨울에 속하는 침체기로 나뉜다.

부동산이 한참 잘나가다 성숙기가 다가오면 투자자들은 지금도 살 때인지, 아니면 팔 때인지 잘 모르는 것 같다. 전문가가 아니고서는 성장기와 성숙기를 구별할 수 있는 안목을 갖기란 매우 어렵다. 사람들 사이에서 "상투다", "거품이다"라는 말과 함께 언론에서 이슈화하면 성숙기의 끝이 왔다는 것을 깨달으면 된다."
--<최적의 타이밍에 부동산을 사고 파는 100가지 방법> 15-16p, 31p 중에서

알라딘 : 성숙기는 언제쯤 끝날까요?

김명규 : 참 어려운 질문이네요. 12월에서 내년 2월의 동향을 봐야 정확히 가늠할 수 있을 것입니다.

부동산, 어떻게 공부해야 하나?

알라딘 : 독자들에게 해주고 싶은 말이 있으시다면?

김명규 : 재테크에 최근 들어 일반인들의 관심이 증가된 것은 좋은 현상이라고 봅니다. 그렇지만 조금 과해지는 것 같습니다. 일반인들이 재테크에만 목매는 것은 좋지 않다고 봅니다. 너무 재테크에만 몰입하지 말고, 자기 일에 충실하면서 기회를 기다릴 것을 권합니다.

이번 <부자들의 돈 버는 습관>에 나온 33인들도 자신의 분야에서 최고 권위자들입니다. 일에 몰두하면서 거기서 알게 된 지식을 재테크에 활용한 것일 뿐입니다. 그것이 이 책을 통해 제가 전달하고자 하는 메시지입니다.

알라딘 : 자기 일에 충실하면서 기회를 기다리지만, 부동산에 대한 관심을 아예 놓아서는 안된다는 거지요. 부동산에 대한 지식은 어떻게 얻는 게 가장 좋을까요?

김명규 : 전문적인 지식을 키우려면 부동산 대학원을 가거나, 부동산 시장에서 직접 근무해보는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다. 그렇지만 일반인들에게는 쉽지 않은 방법이죠. 신문기사와 뉴스에 지속적으로 관심을 기울이고, 관련 도서를 열심히 읽으시기 바랍니다.

알라딘 : 김명규씨의 저작들은 대부분 초보를 위한 '입문서'라는 것이 알라딘 고객의 마이리뷰 평 중론입니다. 책은 결국 입문서의 역할만을 할 뿐이고, 실제는 해봐야 아는 것인가요?

김명규 : 제 책들이 용어를 쉽게 쓴 것일 뿐 입문서는 아니라고 봅니다. 특히 <오르는 부동산을 사들이는 100가지 방법>의 경우는 대학원에서도 쓸 수 있을 정도로 전문적인 내용을 담았습니다.

알라딘 : 그렇다면 그동안 내신 책들을 독자가 어떤 순서로 보는 게 좋을까요?

김명규 : <큰돈 없이 부동산을 사들이는 100가지 방법>을 제일 먼저 읽고, <오르는 부동산을 사들이는 100가지 방법>을 마지막에 읽으면 맞을 것 같네요. 사실 순서를 정하긴 힘듭니다. 순차적으로 난이도를 높인 게 아니라 같은 부동산 책이라 해도 주제의 방향이 약간씩 다른 것들입니다.

알라딘 : 다른 저자분들의 책 중에서 추천해 주실만한 것이 있다면?

김명규 : 부동산 책으로는 강형구 씨의 <당신도 이틀이면 부동산 박사>(매일경제신문사)를 추천합니다. 매우 구체적으로 기술되어 있고, 초보자도 쉽게 이해할 수 있게 씌어져 있습니다. 또한 실전에 임할 때 응용할 수 있도록 풍부한 사례를 들어 준 책입니다.

그리고 카네기의 책 모두를 좋아합니다. 카네기는 현실을 중시 여기고 과거 문제로 현실에 얽매이는 것을 비판하면서, 과거는 죽은 과거이므로 과거를 짊어지지 말 것을 주장했습니다. 저는 그의 이런 일관된 사상과 그가 마지막에 부를 사회에 모두 환원한 것을 존경합니다. 카네기의 책들을 권해드리고 싶습니다.

1시간 정도로 예상했던 인터뷰는 저자가 강의시간에 대기 빠듯할 정도로 길어졌다. 부동산 시장에 대한 뜨거운 관심과 두 인터뷰어의 시각 차가 열띤 분위기를 만들어냈다. 한 명은 현재의 부동산 시장을 사회정의의 시각에서, 또 한 명은 자본주의에서 당연한 자유경쟁의 산물로서 바라보았기 때문이다. 부동산 초보자(?)임이 분명한 인터뷰어들의 질문에 차근차근 이해하기 쉽게 답하는 저자의 모습에서 부동산 관련 베스트셀러 저자의 경륜이 느껴진 인터뷰였다.

건국대학교와 동대학교 부동산대학원 부동산학과를 졸업했으며, 한국 공인중개사회 상임이사를 지냈다. 2003년 현재 부동산투자상담 연구소장, 부동산학 교수로 활동하고 있다. 각종 매체에 출연하여 부동산 관련 상담을 했으며, 부동산 칼럼을 기고해왔다. 지은 책으로 <최적의 타이밍에 부동산을 사고파는 100가지 방법>, <큰돈 없이 부동산을 사들이는 100가지 방법> , <오르는 부동산을 사들이는 100가지 방법>, <부동산으로 1억 벌기>, <부동산 잘 사고파는 법>, <부동산 1000문 1000답> , <부동산 소프트>, <상점 소프트>, <전·월세 잘 놓고 잘 얻는 법> 등이 있다. 김명규의 책 모두보기 >>